La paradoja de la vivienda en California: capital aprobado, capacidad limitada
Cómo la derrota de la Proposición 45 y la escasez de mano de obra ponen a prueba las inversiones de California en vivienda
Por Julian Do
Para las familias inmigrantes y de clase trabajadora que construyen físicamente California, la crisis de vivienda del estado no es un debate abstracto sobre políticas públicas, sino la angustia mensual de enfrentar alquileres asfixiantes y apartamentos sobrepoblados.
Por eso, cuando los votantes de California aprobaron las Proposiciones 1 y 37, autorizaron aproximadamente $36 mil millones en bonos: $11,250 millones para viviendas asequibles y hasta $25 mil millones para préstamos destinados a ayudar a familias de ingresos medios a comprar viviendas nuevas. En mi opinión, nunca se les mostró a los votantes que la derrotada Proposición 45 era una tercera pieza importante del rompecabezas. Las medidas aparecieron por separado en la boleta electoral, como un menú a la carta en lugar de un conjunto interdependiente, y las reformas regulatorias que podrían ayudar a utilizar ese dinero rápidamente quedaron políticamente expuestas.
La carga desigual de un cuello de botella
Esta división plantea una pregunta más amplia que cualquier medida electoral individual: ¿cuántas viviendas puede generar el nuevo financiamiento cuando la capacidad de construcción sigue siendo limitada? Cuando la construcción se desacelera, las consecuencias no se distribuyen de manera equitativa. Los hogares afroamericanos y latinos tienen algunas de las tasas de propiedad de vivienda más bajas del estado, con un 36.5% y un 45.9%, respectivamente, frente a aproximadamente un 56% a nivel estatal. Muchos de estos hogares podrían beneficiarse de las viviendas de alquiler subsidiadas que la Proposición 1 busca construir.
Muchos inmigrantes también aportan la mano de obra: representan aproximadamente el 43% de la fuerza laboral de la construcción en California. Cuando la construcción se estanca, deben esperar más tiempo para conseguir una vivienda y pierden el trabajo que implica construirlas.
El plan maestro que falta: constructores, compradores, reguladores y trabajadores
Pensemos en una estrategia de vivienda como un banco de cuatro patas. Sus soportes son los constructores capaces de entregar viviendas, los compradores e inquilinos que pueden pagarlas, los reguladores capaces de tomar decisiones predecibles mientras protegen a las comunidades y los trabajadores capaces de convertir los planes en lugares donde vivir. El dinero puede fortalecer esos soportes, pero no puede reemplazar ninguno de ellos.
Las tres medidas abordaban diferentes partes de ese sistema. La Proposición 1 financia a los constructores mediante subsidios para vivienda, la Proposición 37 ofrece nuevo financiamiento a los compradores y la Proposición 45 habría agilizado los procesos de revisión para los proyectos que cumplieran con los requisitos. Deben entenderse en conjunto, no porque una fuera legalmente necesaria para que otra funcionara, sino porque el financiamiento, las aprobaciones y la capacidad de construcción están relacionados.
La interacción no significa dependencia. California no ha perdido sus pilares regulatorios ni laborales. La pregunta es si esos dos pilares, que no recibieron refuerzos, pueden soportar el peso del considerable nuevo financiamiento que los votantes acaban de poner a disposición de constructores y compradores.
El riesgo para los contribuyentes que pasa desapercibido en la Proposición 1
La Proposición 1 autoriza $11,250 millones en bonos: $10 mil millones para programas de vivienda que se pagarán con recursos del Fondo General y $1,250 millones para préstamos hipotecarios destinados a veteranos, que serán reembolsados por los prestatarios. Su asignación más grande, de $7,200 millones, apoya viviendas de alquiler asequibles, principalmente mediante préstamos a bajo interés para proyectos que deben mantenerse asequibles durante 55 años.
El analista fiscal del estado estima que el pago de la deuda será de entre $500 millones y $600 millones anuales durante aproximadamente 25 años. Sin embargo, autorizar bonos no es lo mismo que contraer deuda. Los intereses comienzan a acumularse únicamente cuando los bonos se venden, no cuando los votantes los aprueban.
Por lo tanto, el riesgo para los contribuyentes no es una penalización automática de intereses derivada de la derrota de la Proposición 45. Es la dura realidad de que la capacidad de California para construir viviendas no ha avanzado al mismo ritmo que su disposición a pagarlas. Una vez vendidos los bonos, la obligación de pago queda establecida, independientemente de que el dinero produzca 40,000 viviendas o muchas menos. Si la escasez de trabajadores, el aumento de los costos y la lentitud de las aprobaciones prolongan los plazos, cada vivienda necesitaría un subsidio mayor y la misma deuda permitiría construir menos hogares. Las familias elegibles se quedarían con un programa financiado, pero sin puertas que abrir.
Proposición 45: el alto costo de la incertidumbre
La Proposición 45 fue diseñada para establecer plazos límite para las revisiones ambientales, los permisos y las impugnaciones judiciales de proyectos esenciales, entre los cuales la vivienda constituye una categoría. Su derrota dejó vigentes los procedimientos existentes, incluidas las exenciones para ciertos proyectos de vivienda. El analista fiscal señala que la mayoría de los proyectos no requieren un informe completo de impacto ambiental, aunque los proyectos grandes y complejos suelen necesitarlo con mayor frecuencia. La pregunta pertinente es cuáles proyectos todavía enfrentan retrasos importantes, no si ahora todos los desarrollos de vivienda asequible están detenidos.
Para los proyectos que sí enfrentan retrasos, lo que se perdió fue la certeza. La Proposición 45 habría exigido a las agencias enumerar todos los requisitos desde el principio, limitar las solicitudes repetidas de nueva información y aplicar las normas vigentes al momento de presentar una solicitud. Sin esas salvaguardias, los desarrolladores todavía deben superar un período impredecible entre reunir el financiamiento, obtener las aprobaciones y entregar las llaves. Esa incertidumbre puede hacer fracasar proyectos que de otro modo serían viables, y los constructores mejor posicionados para utilizar fondos públicos podrían decidir que no vale la pena esperar.
Proposición 37: ¿quiénes se benefician realmente?
La Proposición 37 plantea quiénes podrán utilizar el financiamiento. Autoriza hasta $25 mil millones en bonos de ingresos para préstamos que cubren hasta el 17% del precio de una vivienda nueva, mientras que los compradores deben aportar al menos el 3%. Los préstamos están diseñados para ser reembolsados por los prestatarios, no por el Fondo General. Sin embargo, establecer un límite de ingresos equivalente al doble del ingreso medio del área no garantiza que los hogares por debajo de ese límite puedan pagar el préstamo.
Para comprender lo que el préstamo cubre y lo que no, consideremos un escenario, no una predicción. En una vivienda de $1 millón, un préstamo del 17% equivale a $170,000 y, con el 3% aportado por el comprador, la primera hipoteca todavía sería de $800,000. En una vivienda de $700,000, el préstamo sería de $119,000 y la primera hipoteca de $560,000. El préstamo reduce el dinero en efectivo necesario al momento del cierre de la compra. No reduce el precio.
Debido a que los préstamos se aplican únicamente a construcciones nuevas, los constructores podrían sentirse tentados a construir viviendas cercanas a los límites máximos de precio para compradores de mayores ingresos que puedan asumir esas hipotecas. Ese es un riesgo plausible, no una consecuencia comprobada. El analista fiscal identifica como cuestiones aún sin resolver la demanda de los inversionistas, los costos de los préstamos y los efectos sobre la construcción y la compra de viviendas. Si estas cuestiones siguen sin resolverse, las familias de menores ingresos podrían obtener pocos beneficios de una autorización de $25 mil millones.
La cuarta pata que falta: la mano de obra
Las aprobaciones más rápidas y el financiamiento más barato todavía necesitan personas que construyan las viviendas. Un testimonio del Terner Center señala que más de dos tercios de los contratistas de California identifican la escasez de trabajadores calificados como su principal preocupación y que el estado recientemente registró una pérdida neta de trabajadores de la construcción. Sin cuadrillas de trabajo, las aprobaciones más rápidas no pueden producir viviendas y un mayor financiamiento no puede garantizar un calendario predecible.
La Proposición 37 aborda el tema laboral solo de manera marginal. Su mecanismo opcional para constructores combina normas laborales más estrictas con reglas diferentes sobre defectos de construcción, pero no recluta ni capacita trabajadores. Si la mano de obra sigue siendo una consideración secundaria frente al financiamiento, las viviendas financiadas por los votantes tardarían en llegar.
Entregar viviendas, no solo capital
Los votantes aprobaron las Proposiciones 1 y 37, pero rechazaron la Proposición 45. Buscar culpables por ese resultado dividido no construiría ni una sola vivienda. La mejor pregunta es dónde se estanca el sistema: qué proyectos avanzan, cuánto tardan las aprobaciones, si hay trabajadores disponibles, qué hogares reciben préstamos y cuántas viviendas llegan a ser asequibles para las personas que las necesitan.
Un banco de cuatro patas no se mantiene en pie simplemente porque dos de ellas reciban más dinero. La inversión de California en vivienda no debe evaluarse por el capital autorizado, sino por las viviendas entregadas a los hogares que cada medida estaba destinada a beneficiar, desde los inquilinos de menores ingresos hasta los compradores de ingresos medios.
Este artículo es una opinión de Julian Do, codirector de American Community Media (ACoM), donde se enfoca en políticas públicas y capacidad de ejecución.
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