La apuesta de California de 36 mil millones de dólares por la vivienda: ¿qué significa para nuestras comunidades?
Suena a cliché, pero ser propietario de una vivienda es verdaderamente el sueño americano
para muchos.
Para las familias inmigrantes, los hogares de clase trabajadora y las comunidades de color de California, no tener un techo propio es una realidad cotidiana: alquileres cada vez más altos, apartamentos abarrotados donde viven varias generaciones de una familia, frío y calor extremos con los cambios de estación y la dolorosa decisión de mudarse lejos de los vecindarios conocidos simplemente para poder pagar una vivienda.
Las cifras cuentan la historia. Actualmente, solo el 22 % de los hogares de California puede
permitirse comprar una vivienda de precio medio, una cifra que desciende a un devastador 11
% entre las familias afroamericanas y latinas. Mientras tanto, más de la mitad de los inquilinos
destina más del 30 % de sus ingresos a la vivienda (ACoM).
Pero el 3 de noviembre, estas comunidades y los votantes de California en general tendrán la
oportunidad de pronunciarse sobre tres propuestas relacionadas con la vivienda que plantean
diferentes enfoques para resolver la persistente crisis habitacional y poner ese sueño
americano a su alcance.
Las propuestas 1, 37 y 45, en conjunto, contemplan aproximadamente 36 mil millones de
dólares en autorización para emitir bonos y un nuevo proceso de revisión ambiental. No fueron
redactadas conjuntamente. Cada una tiene un promotor, una estructura y un método de pago
diferentes. Para las familias que intentan comprender lo que está en juego, resulta útil
examinarlas una por una y después preguntarse cómo se relacionan entre sí.
Propuesta 1: Subsidios para viviendas asequibles
La Propuesta 1 consiste en una emisión de bonos estatales por 11,250 millones de dólares,
incluida en la boleta electoral por la Legislatura. De esa cantidad, 10 mil millones de dólares
financiarían programas de vivienda y se pagarían con recursos del Fondo General, mientras que
1,250 millones de dólares financiarían préstamos hipotecarios para veteranos, que se pagarían
mediante las cuotas hipotecarias de los propios veteranos, según la Oficina del Analista
Legislativo. La mayor parte, aproximadamente 7,200 millones de dólares, se destinaría a
viviendas de alquiler asequibles. La guía electoral del estado señala que los bonos subsidiarían
hasta 40,000 unidades de alquiler, aproximadamente 2,500 unidades para trabajadores
agrícolas y alrededor de 1,200 plazas de alojamiento para estudiantes. El pago de la deuda le
costaría al Fondo General entre 500 y 600 millones de dólares anuales durante aproximadamente 25 años.
Los críticos argumentan que recurrir al endeudamiento no es una solución duradera a la escasez de viviendas (East Bay Times).
Propuesta 37: Ayuda para el pago inicial
Para los inmigrantes de primera generación y las familias de color, el mayor obstáculo para
convertirse en propietarios de una vivienda no es el pago mensual, sino la falta de patrimonio
generacional necesario para cubrir el pago inicial.
Los partidarios consideran que la Propuesta 37 puede servir de puente para superar esa brecha
patrimonial. Permitiría a la Agencia de Financiamiento de Vivienda de California emitir hasta 25
mil millones de dólares en bonos respaldados por ingresos. El dinero financiaría segundas
hipotecas que cubrirían hasta el 17 % del precio de una vivienda de nueva construcción.
Los compradores aportarían un pago inicial de al menos el 3 % y obtendrían una primera hipoteca
de un prestamista privado. Los bonos se pagarían con los pagos de los prestatarios, no con el
Fondo General, y los prestamistas privados, no los contribuyentes, asumirían el riesgo de
incumplimiento de pago (CalMatters). La agencia podría obtener mediante préstamos la
cantidad total, pero no estaría obligada a hacerlo, por lo que los 25 mil millones de dólares
representan un límite máximo, no una previsión.
La Propuesta 37 es, esencialmente, un programa para personas de ingresos medios. Los
prestatarios podrían ganar hasta el doble del ingreso medio de su área y no tendrían que ser
compradores de vivienda por primera vez. Por eso, los críticos de esta propuesta responden
que muchos inquilinos podrían seguir sin reunir los requisitos para obtener una primera
hipoteca, que la medida no reduce los pagos mensuales y que proporcionar más dinero a los
compradores podría elevar involuntariamente los precios (NBC Bay Area).
Propuesta 45: Rapidez frente a protección
La Propuesta 45 no es una emisión de bonos, sino un cambio de normas, promovido por la
Cámara de Comercio de California. Limitaría a 365 días las revisiones ambientales contempladas
en la Ley de Calidad Ambiental de California (CEQA) para los proyectos incluidos en la medida y
establecería plazos más estrictos para las impugnaciones judiciales. También abarcaría
proyectos más allá de la vivienda, como carreteras, infraestructura de agua y otras obras.
Para las comunidades de color, esta es una cuestión difícil. Los partidarios argumentan que las
demandas basadas en la CEQA a veces son utilizadas por vecindarios con abundantes recursos
para bloquear la construcción de viviendas asequibles y que la Propuesta 45 permitiría
construirlas con mayor rapidez y a menor costo. Los críticos la consideran una vía de escape
para los desarrolladores inmobiliarios que podría debilitar las protecciones ambientales, una
preocupación seria para los vecindarios que ya soportan la mayor parte de la contaminación y
el desarrollo industrial (New York Times).
Cómo se relacionan
Legalmente, estas son medidas independientes. En términos prácticos, forman parte de la
misma cadena de suministro. La Propuesta 1 subsidia la oferta. La Propuesta 37 financia al
comprador. La Propuesta 45 controla la rapidez del proceso de obtención de permisos.
Si la Propuesta 1 se aprueba sin la Propuesta 45, los proyectos subsidiados podrían avanzar al
ritmo actual de revisión. Si la Propuesta 37 se aprueba sin que se construyan nuevas viviendas,
una mayor disponibilidad de financiamiento para los compradores podría competir por la
misma cantidad de viviendas, elevando involuntariamente los precios y haciendo que las casas
sean aún menos asequibles. Todavía no se ha determinado cuántos proyectos de la Propuesta 1
utilizarían el proceso de la Propuesta 45.
Las preguntas después del día de las elecciones
Independientemente de lo que decidan los votantes, autorizar fondos siempre es difícil, pero
en realidad es la parte fácil cuando se trata de resolver la crisis de vivienda de California y
permitir que las comunidades de color y los inmigrantes sean propietarios de una vivienda.
Exigir que el sistema rinda cuentas para garantizar un acceso equitativo debe formar parte del
plan de ejecución.
Para las familias que ya no pueden pagar los precios de las viviendas y los residentes locales que
enfrentan el desplazamiento, persisten las preguntas prácticas: ¿Cómo pueden reunir los
requisitos? ¿Llegarán las campañas de información a quienes no hablan inglés? ¿Y se
construirán realmente las viviendas para las que reúnen los requisitos?.
El plan de vivienda de California contempla más de 2.5 millones de viviendas nuevas para 2030,
y la encuesta de 2026 sobre la fuerza laboral de Associated General Contractors of America
reveló que la mayoría de los contratistas todavía tiene dificultades para encontrar trabajadores
calificados.
Esas preguntas comienzan el miércoles. Para obtener información oficial sobre las tres medidas,
consulte la guía electoral del estado.
Nota del editor: Este artículo es una opinión de Julian Travis Do, codirector de American
Community Media (ACoM), donde se enfoca en las políticas públicas y la capacidad de
ejecución.
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